di Avv. Andrea Prati<\/p>\n\n\n\n
\u201cBuon giorno Avvocato, vivo in un appartamento condotto in locazione. Purtroppo non sono riuscito a pagare alcuni canoni e il padrone di casa mi ha fatto convocare in Tribunale per procedere al mio sfratto. Non c\u2019\u00e8 modo per evitarlo?\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n Se la legge d\u00e0 diritto al locatore, in caso di mancato pagamento dei canoni di locazione e\/o degli oneri accessori previsti nel contratto (a esempio, le spese condominiali), di chiedere e ottenere la risoluzione del contratto, lo sfratto dell\u2019inquilino moroso e l\u2019ingiunzione di pagamento degli importi scaduti, esiste comunque la possibilit\u00e0, per il conduttore, di sanare la propria posizione debitoria senza essere \u201csbattuto fuori da casa\u201d. Senza contare l\u2019attuale sospensione degli sfratti, in vigore fino al prossimo 31 dicembre, a causa dell\u2019emergenza sanitaria, la via pi\u00f9 semplice e veloce \u00e8 quella di saldare il suo debito prima della comparizione in Tribunale (o anche direttamente all\u2019udienza avanti al Giudice), cos\u00ec evitando che il Giudice possa dichiarare risolto il contratto di locazione per Suo inadempimento e, in conseguenza, convalidare il Suo sfratto.<\/p>\n\n\n\n Altrimenti, si pu\u00f2 sempre concordare con il padrone di casa un piano rateale di rientro dal debito, o semplicemente il termine entro il quale provvedere al saldo, anche \u201candando oltre\u201d la data di convocazione in Tribunale.<\/p>\n\n\n\n Il che, per\u00f2, renderebbe quanto mai opportuna la presenza dell\u2019inquilino moroso davanti al Giudice: per dare atto che la vicenda \u00e8 stata bonariamente risolta ed essere sicuri che il locatore non \u201csi dimentichi\u201d dell\u2019intervenuto accordo e \u201cvada ugualmente avanti\u201d con la richiesta giudiziaria di sfratto.<\/p>\n\n\n\n Ma, al di l\u00e0 della soluzione conciliativa extra giudiziale, la Legge 392\/1978 (nota ai pi\u00f9 come \u201clegge sull\u2019equo canone\u201d), che regolamenta la materia della locazione, prevede, all\u2019articolo 55, il cosiddetto \u201ctermine di grazia\u201d per provvedere al pagamento degli arretrati ed evitare cos\u00ec di dover abbandonare l\u2019immobile abitato.<\/p>\n\n\n\n Per quanto non sia automatico che il Giudice lo conceda, \u00e8 sufficiente, per ottenerlo, che l\u2019inquilino moroso deduca, e dimostri, di essere in stato di difficolt\u00e0 economica.<\/p>\n\n\n\n Il termine di grazia \u00e8 un periodo di 90 giorni (o di 120 se l\u2019impossibilit\u00e0 di pagare i canoni \u00e8 dipesa da disoccupazione o malattia) attribuito dal Tribunale al conduttore per permettergli di sanare la propria posizione pagando quanto dovuto.<\/p>\n\n\n\n Concesso il termine di grazia, il Giudice fissa apposita udienza, nei 10 giorni successivi alla scadenza del termine, per verificare la correttezza del versamento del dovuto.<\/p>\n\n\n\n L\u2019inquilino non potr\u00e0 limitarsi al pagamento dei canoni scaduti, per risolvere la questione e ottenere di non essere sfrattato. Dovr\u00e0, invece, pagare interamente: \u2013 le mensilit\u00e0 non corrisposte; \u2013 gli oneri accessori dovuti ed eventualmente non onorati (esempio, le spese condominiali da contratto, o per legge, imputabili al conduttore); \u2013 gli interessi al tasso legale dal dovuto al saldo; \u2013 le spese legali, cos\u00ec come espressamente liquidate dal Giudice con il medesimo provvedimento di concessione del termine di grazia.<\/p>\n\n\n\n Se tutti questi importi vengono puntualmente pagati, il Giudice all\u2019udienza di verifica estinguer\u00e0 il procedimento di sfratto e il contratto di locazione continuer\u00e0 a essere valido. Ove, invece, il pagamento non avvenisse, o avvenisse solo parzialmente, il Giudice proceder\u00e0 con la convalida dello sfratto stabilendo la data entro la quale il conduttore moroso dovr\u00e0 rilasciare l\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n E, se questi non lo far\u00e0 spontaneamente, il proprietario potr\u00e0 procedere allo sfratto tramite l\u2019intervento dell\u2019ufficiale giudiziario, il quale potr\u00e0 ricorrere anche alla forza pubblica per eseguire l\u2019ordine del Tribunale.<\/p>\n\n\n\n Va precisato che le somme che l\u2019inquilino dovr\u00e0 pagare a seguito della concessione del termine di grazia, vengono calcolate dal Giudice fino alla data di ricezione dell\u2019atto di intimazione di sfratto (restano quindi esclusi gli eventuali canoni non pagati successivamente).<\/p>\n\n\n\n Ci\u00f2 comporta che il conduttore potrebbe sanare il debito arretrato, evitando cos\u00ec di essere sfrattato, continuando per\u00f2 a non pagare i canoni di locazione che via via maturano. Costringendo, dunque, il padrone di casa a procedere con una nuova e diversa azione giudiziaria per il \u201cnuovo credito\u201d.<\/p>\n\n\n\n Dunque, quello previsto dall\u2019articolo 55 della legge 392\/1978 \u00e8 uno strumento giuridico molto favorevole all\u2019inquilino. E, per scongiurare il pericolo che il conduttore se ne continui a servire, la legge espressamente limita a non pi\u00f9 di 4 volte, nel quadriennio, la possibilit\u00e0 di chiedere e ottenere il termine di grazia.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" di Avv. Andrea Prati \u201cBuon giorno Avvocato, vivo in un appartamento condotto in locazione. Purtroppo non sono riuscito a pagare alcuni canoni e il padrone di casa mi ha fatto convocare in Tribunale per procedere al mio sfratto. 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